住房负担能力：如何解决住房供应噩梦

　　早已去世的希腊思想家赫拉克利特说过，没有人会两次踏进同一条河流，因为变化太大了。如果他能再次被唤醒，他对2024年澳大利亚住房的评论将是纯粹的震惊:“但这是同一条血腥的河流。”

　　在全国和各州的选举中，住房政策仍然是一个隐现的问题。对生活成本的担忧——目前整个社区都强烈感受到——是住房问题的根源。

　　住房也是改善城市整体规划、吸引力和社会凝聚力的核心。一个人偿还、租房或买房的能力决定了他一生的机会、服务和幸福。

　　所有政党都有强有力的自利政策。在议会忽视了几十年之后，如果它们能促进供应，这些想法是受欢迎的。

　　新南威尔士州生产力委员会(NSW Productivity Commission)在2023年5月重申，“全国供应增加10%，住房成本将降低25%”。

　　联邦政府的目标是到2029年新建120万套位置优越的住房，这是我们长期以来的观点的具体化，我们需要为我们的城市制定一个可衡量的、负责任的国家住房战略，这是一个正确的起点。然而，这个目标却经常遭到嘲笑。“不会的。做不到。第一年的失败意味着第五年的失败。目标是天真的。目标是愚蠢的。何苦呢?”

　　把房地产的野心放到“太硬的篮子”里，等于为国家选择了错误的方向。

　　令人高兴的是，在过去六年左右的时间里，住房的中心地位在我们的国家议会中得到了越来越多的认可，即使不同的政党采取了不同的政策。

　　我们必须尝试。即使我们错过了。

　　毫无疑问，我们是在逆流而上:对大规模公共住房投资的需求，高成本的融资，恶劣的天气，不断增加的材料和劳动力投入与生产力下降相匹配，市场容量低，劳动力市场竞争来自受欢迎的历史上大型基础设施建设和绿色基础设施建设，目标不明确的资本变化，规划延误，不断变化和破坏性的州财产税(想想维多利亚州和越来越多的新南威尔士州)，繁文缛节(想想澳大利亚首都领地政府关于开发商许可的站不住脚的版本)——障碍的浪潮滚滚而来。

　　除了澳大利亚住房委员会(Housing Australia)的出色工作外，可能又是2023年。因此，毫无疑问，我们需要所有能够获得的供应助推器。

　　首先，停止住房建设的“狗尾乞怜”。有很多东西需要建设。将建筑业移民人数增加一倍。

　　在过去20年里，只有1.8%的永久移民在建筑业就业。澳大利亚基础设施协会最近的市场容量报告显示，大型建筑、住房和能源基础设施的需求高达40.5万人。

　　在我们明智地减少移民总数的同时，我们需要提高那些前往建筑业和护理行业工作的新移民的比例。

　　所有伟大的国内培训计划和激励措施加在一起并不能弥合这些差距。我们无法通过“训练”到达我们需要到达的地方。总有一天需求可能会下降，但未来五年不会。

　　其次，理想情况下，下一波住房将是以交通为导向的增长区域发展和填充密度的结合，并采用适当的能源效率和气候适应措施，以及对商业和工业用地机会的精心战略规划。

　　与此同时，政府还将把耐心资本投入到以客户为导向的专门建造的学生宿舍、退休生活和建造出租社区，这些都是国家住房协议的目标，并扩大重要的澳大利亚住房未来基金(housing Australia Future Fund)。

　　如何?政府将与开发商合作，在大型项目中提供关键工人住房，我们再也不会错过在新的或升级的医疗保健区提供住宿的机会。

　　第三，制定最简单的建设租赁项目框架，我们可以在7月1日之前在全国范围内开始实施。这些项目在美国和英国被称为“多户住宅”(multi-family)，非常受欢迎。这些项目是专门设计的、具有高水平设施的长期租赁住宅，由寻求留住租户的机构投资者经营。这是一个成功的解决方案，减轻了更广泛的租赁市场的压力，并将密度提高到了应有的水平。

　　第四，我们必须促进更多的模块化和预制住房。这很困难，需要巨大的规模和较低的产出可变性，但在可比市场上开始奏效。由于税收占澳大利亚新建房屋成本的20%至40%(可悲的是，这是我们20世纪税收制度的遗产)，我们还必须将更多的收益投入到新的公共交通、更好的规划系统和社会住房中，并停止每个季度对维多利亚州和新南威尔士州的机构房地产投资随意增加税收。

　　当然，圣诞老人，明年请给我带来更高、更广泛的商品及服务税，并提供公平的安全网，而不是其他许多损害投资的税收。

　　与经常被提议的取消负扣税相比，这些提振供应的举措是重大的政策举措，后者将带来成熟的负面影响。联邦政府目前的政策承认了这一点。

　　这些想法出现在地产委员会在今年5月预算之前提交给政府的文件中。有些可能是一个延伸，但当涉及到住房，我们不能一直踏入同一条河流。