布里斯班是澳大利亚房地产发展最快的几个城市之一

　　布里斯班仍然是过去12个月增长最快的三大城市之一，因为全国各地首府城市的市场表现明显不同。

　　自疫情开始以来，珀斯、阿德莱德和布里斯班一直是表现最强劲的市场。与全国其他城市相比，这些较小的首都城市市场表现出明显的差异。

　　下图显示了从疫情开始到2024年5月底，首都城市市场表现的累积变化。

　　包括截至6月底的数据在内，珀斯的房价涨幅是自2020年3月疫情开始以来最大的，上涨了66.6%。阿德莱德紧随其后，上涨了63.9%，布里斯班上涨了61.5%。

　　相比之下，同期悉尼的增长率为28.2%，墨尔本为11.2%，霍巴特为28.1%，达尔文为25.7%，堪培拉为32.2%。

　　考虑到过去十年的长期增长，布里斯班仍然是澳大利亚表现最好的首府城市市场之一。

　　随着2032年奥运会的临近，这种短期和长期的强劲表现，以及当前基本面带来的机会，可能会推动对布里斯班的投资兴趣增加。

　　澳大利亚首府城市之间增长率的差异可以用房屋购买数量(需求)与可供出售房屋数量(供应)的对比来解释。

　　为了证明这种关系，“销售与新上市房屋的比率”可以通过将给定时期的销售数量除以新上市房屋的数量来计算。

　　比率为1表明买家需求和可用供应之间的平衡，这意味着每一处待售房产都有一笔购买。比率大于1表明销售状况强劲，因为交易数量大于新上市数量。相反，低于1的比率表明市场疲软，待售房产多于待售房产。

　　下图显示了截至2024年5月的12个月里，各州首府的销售与新上市房屋的比例，以及销售和上市房屋的数量。

　　这一数据证实，包括阿德莱德、布里斯班和珀斯(在某种程度上还有悉尼)在内的强劲市场，新上市房屋的销售比率大于1。相比之下，墨尔本和霍巴特等市盈率低于1的市场表现较弱。

　　在布里斯班，供应问题已经持续了好几年，而且似乎没有好转的迹象。

　　CoreLogic的数据显示，在截至6月份的4周内，布里斯班待售房屋的数量比5年平均水平低34%。与此同时，昆士兰州的州际移民率仍远高于平均水平，维持着较高的需求。

　　房地产价值的强劲增长和租金的上涨吸引了投资者重返市场，昆士兰州向投资者提供的新贷款达到了历史新高。

　　PropTrack的数据显示，对昆士兰房产的询盘中，有27%来自州际买家。这与我们的观察结果一致，即许多购买布里斯班房产的询问来自州际买家，他们寻求当地买家代理的专业帮助。

　　强劲的房地产需求不仅仅是由州际买家推动的。本月，昆士兰州政府宣布提高首次购房者的印花税减免门槛，将其从50万美元提高到70万美元。

　　由于布里斯班房地产价格的大幅上涨，之前的50万美元门槛已经过时，使得这项优惠在很大程度上无效。现在，更高的价格上限将适用于更多的房屋，为首次购房者提供了更多的选择。然而，这一变化也可能导致对符合新标准的房产的需求增加。

　　预计这些变化将对房价中位数接近上限的地区产生最大影响。目前，大布里斯班的房价中位数为953,028美元，单间为622,567美元，不同类型的房产可能会受到不同的影响。

　　新的70万澳元的门槛意味着，布里斯班只有20%的房屋处于新的价格上限之内。因此，首次购房者将主要关注公寓，因为布里斯班60%的公寓符合新上限。

　　这种差异在许多城市地区更为明显。例如，在卡帕拉巴，84%的单位将符合新上限的要求，而只有1%的住宅符合条件。同样，在桑德盖特，78%的单位达到了新的上限，而只有4%的住宅达到了上限。

　　在负担得起的外围地区，分布更为均衡。例如，在伊普斯维奇(Ipswich Inner)， 84%的单位和63%的房屋将符合新上限的要求，而在卡布尔特(Caboolture)， 94%的单位和55%的房屋将符合条件。

　　即使提高了印花税减免门槛，许多首次购房者也可能需要在地点或房产类型上做出妥协，才能找到符合条件的住房。然而，像这样的激励措施预计将提振需求，导致价格低于70万美元门槛的房产竞争加剧。

　　6月份，布里斯班的住宅价格上涨了1.2%，与5月份1.4%的涨幅相比略有放缓。季度增长率也从5月份的3.9%略微放缓至6月底的3.7%。大布里斯班的住宅中位数达到了859,240澳元的新高，比前一个月上涨了16,010澳元，比三个月前上涨了41,676澳元。

　　与大多数其他首府城市市场一样，布里斯班在过去三个月里，上层住宅价值的增长速度有所放缓。相比之下，较低的四分位数(代表更可承受的价格点)显示出更强劲的状况。与上个季度布里斯班的房屋价值相比，单位价值的强劲表现进一步支持了这一趋势。

　　布里斯班的空置率稳定在1%，过去三个月没有变化。

　　截至6月底，布里斯班(Brisbane)房屋租金的年涨幅略有放缓，至7.3%，略低于上月的8.2%。

　　此外，布里斯班的单间租金年增率目前为8.5%，比上月的9.6%略有下降。

　　在过去的12个月里，布里斯班的两个租赁市场的租金增长都有所放缓。

　　虽然租金增长似乎有所放缓，但整个布里斯班的租金增长仍远高于长期平均水平。

　　目前，大布里斯班地区的房屋总收益率为3.5%，较上月略有下降。就单位而言，毛利率环比略有下降，至4.8%。

　　整个6月份，这两个市场的总租金都有所下降，因为房地产价值的上涨速度继续快于租金价格。

　　布里斯班市场依然强劲，前景也是强劲的基本面之一。

　　在可预见的未来，有一些驱动因素可能会继续保持对布里斯班房地产的强劲需求，而目前的房源供应仍远低于长期平均水平。

　　首先，第三阶段减税将增加大多数家庭的可支配收入，进而提高许多家庭的借贷能力。

　　这些减税措施有可能通过增强潜在需求和提高购买力，进一步推高房价。

　　许多人希望住房供应将增加，以满足强劲的需求，然而，人均建筑完工量和批准量都处于历史低位。现房和新房之间的价格差异是新住宅和新公寓开发面临的另一个挑战。

　　虽然对新住房的需求强劲，但建筑成本已经大幅上升，以至于在美国许多地方，重置成本比现有住房的售价还要贵。由于这些原因，布里斯班市场在未来一段时间内仍将供应不足。

　　虽然APRA的最新数据显示，3月份季度的抵押贷款欠款正在上升，但似乎得到了控制。由于抵押贷款成本上升和生活成本压力，一些家庭可能开始经历经济困难，但抵押贷款拖欠总额仍略低于新冠疫情爆发前的水平。

　　布里斯班的房地产市场短期内不会放缓。如果你在市场上购买，现在是时候这样做了，因为价格变动的势头正在经历一个月一个月。

　　过去10年房屋价值的累积变化

　　条问答

　　在哪儿澳大利亚的房价上涨最快吗?

　　自疫情开始以来，珀斯、阿德莱德和布里斯班一直是表现最强劲的市场。与全国其他城市相比，这些较小的首都城市市场表现出明显的差异。

　　布里斯班的房价是多少?

　　目前，大布里斯班的房价中位数为953,028美元，单间为622,567美元。

　　布里斯班的房租是跌还是涨?

　　布里斯班的空置率稳定在1%，过去三个月没有变化。截至6月底，布里斯班的房屋租金年增长率略有下降，至7.3%，略低于上月的8.2%。此外，布里斯班的单间租金年增长率目前为8.5%，略低于上月的9.6%。